2025 年 4 月 29 日炒股杠杆配资app下载，万科发布了一份 “冰火两重天” 的一季报：单季净亏损 62.46 亿元，同比暴跌 1625.63%，创下上市 34 年以来最严重单季亏损；但令人意外的是，经营活动现金流净额同比收窄 38.52%，在行业寒冬中展现出难得的 “止血” 能力。这场 “流血” 与 “求生” 并存的财报，揭开了房地产龙头在至暗时刻的突围密码。
一、62 亿亏损背后：行业寒冬的极端映射
1. 开发主业遭遇 “滑铁卢”
作为万科的核心支柱，房地产开发业务一季度营收 228 亿元，同比腰斩 51.1%，毛利率骤降至 6.1%，较去年同期暴跌 4.7 个百分点。这意味着每卖 100 元房子，利润减少近 5 元。销售端同样承压：合同销售金额 349.2 亿元，同比下滑 39.8%，销售面积 254 万平方米，降幅达 35.1%。更严峻的是，全国商品房销售面积同比下降 3%，尽管降幅收窄，但市场复苏远不及预期，万科的规模与利润遭遇 “双杀”。
2. 投资亏损成 “致命伤”
曾经的利润增长点如今变为 “失血点”：一季度投资收益亏损 22.22 亿元，同比扩大 313.61%。其中，对联营企业和合营企业的投资亏损达 21.07 亿元，主要因部分合作项目暴雷，权益法下亏损确认激增。此外，交易性金融资产公允价值变动、资产处置等非经常性损益合计亏损 2.08 亿元，进一步放大了亏损幅度。
3. 同行对比：寒冬中的 “幸存者偏差”
万科的亏损并非个例：华夏幸福同期净亏损 27 亿元，大龙地产亏损 87 万元；就连保利、中海等央企龙头，一季度销售额也分别下降 29.7% 和 22.9%。国家统计局数据显示，全国 300 个城市住宅用地成交溢价率虽回升至 15.3%，但供应规划建筑面积仍同比微降 0.3%，行业整体仍在 “筑底” 阶段。
二、现金流逆势改善：万科的 “自救三招”
1. 销售回款率超 100%：以价换量的生存策略
在销售额下滑的情况下，万科实现了 ** 销售回款率超 100%** 的逆势表现。其核心策略是 “精准降价 + 快速去化”：广州理想花地傲璟项目以区域均价 9 折开盘，首开即登顶广州市中心四区销冠；杭州云耀之城凭借 “公园式社区” 概念，加推去化率达 100%。同时，通过大宗交易、资产盘活等方式，一季度累计回款超 80 亿元，为现金流注入 “强心剂”。
2. 成本管控 “刀刃上跳舞”
支出端的精细化管控成为关键：营业成本 356.77 亿元，同比下降 35.05%，主要因交付规模减少带动原材料采购、施工费用下降；销售费用 10.59 亿元，同比大降 35.15%，营销推广费用砍半；更通过税务筹划，税费支出同比减少 51.12%，单季度节省税费超 50 亿元。这种 “断臂求生” 式的成本压缩，让现金流恶化速度远低于市场预期。
3. 国资股东 “雪中送炭”
深铁集团的支持成为关键变量：一季度向万科提供70 亿元股东借款，利率仅 2.34%，远低于行业平均 4.5% 的水平，且无抵押要求，直接计入 “其他非流动负债”，该科目较年初激增 382.31%。此外，万科新增融资 139 亿元，综合成本降至 3.39%，融资能力在民营房企中独树一帜，为偿债储备了 “安全垫”。
三、转型突围：从 “开发商” 到 “城市服务商” 的蜕变
1. 多元业务挑起 “大梁”
当开发业务陷入泥潭，万科的经营服务业务逆势增长：一季度收入 122.7 亿元，同比增长 12.1%，占总营收比重提升至 32.3%，成为新的增长极。
物业服务：万物云推出 “弹性定价体系”，新增合约饱和收入 7.8 亿元，同比增长 24.9%，并通过 AI 技术将物业响应效率提升 40%，在 “2025 中国物业服务满意度” 榜单中稳居第一；
长租公寓：泊寓运营 26.6 万间，其中 12.5 万间纳入保障性租赁住房，享受政策补贴，出租率 93.9%，续租率 58.5%，成为稳定现金流来源；
商业运营：印力集团管理的杭州西溪印象城出租率 98.1%，中金印力消费 REIT 年化分派率 5.36%，商业资产证券化能力领先行业。
2. 科技赋能：用 AI 重构房地产逻辑
万科正用科技突破行业效率瓶颈：自主研发的AI 图纸大模型已应用于 455 个万科项目和 685 个外部项目，设计周期缩短 30%，错误率下降 60%；BIM 软件 “斗拱” 通过数模联动，将项目可研分析时间从 7 天压缩至 3 天，目前已在 3 家设计院试点；360 数字安全帽和无人机巡航覆盖 207 个在建项目，工地质量问题发现效率提升 10 倍，科技投入开始显现降本增效成果。
3. 政策红利的 “精准捕捉”
在 “租购并举”“保交楼” 等政策引导下，万科积极卡位：泊寓 12.5 万间保障房纳入地方政府租赁住房体系，享受贷款不纳入房企 “三道红线” 考核的政策红利，融资渠道进一步拓宽；上海 “理想之地” 项目申报 “近零碳排放社区”，预计交付后碳排放下降 43.2%，获得绿色信贷支持，融资成本降低 1 个百分点。政策与市场的双重驱动，正在重塑万科的盈利模型。
四、生死时速：万科的三大挑战与破局点
1. 债务大考：331 亿到期债务如何化解？
2025 年，万科面临331.5 亿元人民币债券 + 14.23 亿美元外债到期，占有息负债的 12.4%。尽管手握 755 亿元货币资金，但需覆盖 228.55 亿元短期借款和 132.91 亿元年内到期非流动负债，流动性仍趋紧。不过，万科已通过大宗资产出售、股权融资意向谈判等方式储备资金，深铁集团的持续支持更是关键 “背书”。
2. 市场博弈：复苏节奏决定生存空间
国家统计局数据显示，一季度核心城市二手房成交面积增长 21%，土地市场溢价率回升，释放积极信号。万科选择 “聚焦高能级城市”：上海、广州、杭州等一线及新一线城市项目去化率超 80%，武汉、成都等重点二线城市新增土储占比达 70%。这种 “收缩战线、集中火力” 的策略，正在降低市场波动风险。
3. 战略重构：深铁时代的资源整合
随着深铁集团持股达 27.18%，万科进入 “国资主导” 时代。双方正推进TOD 项目深度合作，深圳地铁 16 号线沿线 3 个 TOD 项目已启动，预计带来 200 亿元货值；深铁的轨道交通客流数据与万科商业运营结合，打造 “地铁 + 商业 + 住宅” 闭环生态，这种 “轨道 + 物业” 模式有望成为新的盈利引擎。
结语：在废墟中重建的行业样本
万科的 62 亿亏损，是房地产行业 “挤泡沫” 的阵痛，更是一场必经的 “生死淘汰赛”。当高周转模式彻底失效，万科用现金流管控稳住基本盘，用多元业务打开新空间，用科技赋能提升效率，用国资合作重构生态。这一系列动作，不仅是万科的自救，更是为整个行业探索 “后开发时代” 的生存路径。
未来已来，房地产行业正从 “规模为王” 转向 “价值为王”。万科能否在这场突围战中率先 “翻篇”，取决于其能否将短期止血能力转化为长期造血能力，将政策红利转化为核心竞争力。而这炒股杠杆配资app下载，或许正是中国房地产行业走向成熟的关键一步 —— 在寒冬中倒下的，终将是落后产能；在变革中重生的，才能成为真正的 “幸存者”。财经浩然，持续更新业绩信息，大家点赞、关注、 收藏起来吧！希望每一篇文章对你都有所帮助！ 注意所涉及的股票不做推荐，据此买卖，风险自负。
